年輕人房地產投資指南：幫助你開啟二十多歲的房地產投資之旅

房地產投資是累積財富的可靠途徑，而且和任何投資一樣，越早開始投資，潛在回報就越高。我個人擁有11套出租房產，扣除所有開支後，每月淨現金流約為5000美元。但如果可以回到過去，我做的第一件事就是更早開始投資房地產（我31歲時才買了第一套出租房產）。

在本文中，我將介紹成為房地產投資者的基本知識，以及在進行首次房地產投資之前您需要了解的一切。

房地產投資是好的投資嗎？

長期房地產投資之所以吸引人，是因為它既能帶來資本增值，又能透過租金收入產生現金流。雖然美國房地產價格幾十年來持續上漲，但作為房地產投資者，您的成功取決於您是否能找到合適的交易，並明智地管理風險和支出。

大量網紅和真人秀節目將年輕的房地產投資者描繪成輕鬆獲得巨大成功的典範。如果你一點懷疑精神都沒有，你很容易就會相信，靠房地產賺數百萬美元就像買一套需要翻新的房產，再去幾次家得寶（Home Depot）那麼簡單。

事實上，明智的房地產投資是一門藝術，需要投入大量精力學習相關知識，並找到最合適的投資項目。一次糟糕的房地產投資可能會讓你損失數十萬美元，甚至損害你的信用評分。

你準備好投資房地產了嗎？

要成為一名成功的房地產投資者，你的其他財務狀況必須先理順。如果你正被信用卡債務困擾，或是還沒有存夠幾個月的應急資金，那就先解決這些問題。

如果您打算申請抵押貸款，擁有良好的信用評分通常是購屋的先決條件。假設您有足夠的資金支付首付，那麼獲得抵押貸款可能是您購買第一套出租房產的最大障礙，因此關注您的信用評分至關重要。

最後，考慮房地產投資如何融入你的整體投資策略。就我個人而言，在充分利用稅收優惠的退休帳戶（例如個人退休帳戶IRA，以及如果你在工作單位有的話，還可以考慮401(k)計劃）之前，我不會貿然涉足房地產投資。

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投資房地產的方式有很多種，每種方式都有其自身的優缺點。對於新手來說，可以參考一些關於如何在預算有限的情況下獲利的實用指南。

直接房地產投資

大多數人想到房地產投資時，腦海中浮現的可能是購買投資性房產。在直接房地產投資中，投資者購買建築物，既是所有者又是出租人。

作為業主兼出租人，投資者需要支付房屋維護和房產稅，但可以收取租金。如果投資者收取的租金超過其支出（包括任何抵押貸款還款），該投資就能產生現金流，成為投資者的收入。即使該投資沒有產生正現金流，如果投資者日後以更高的價格出售該房產，仍然可以獲利。

直接投資房地產是收益最高的投資方式，但這需要投入大量資金。投資者必須承擔資金和個人信用風險，並持續努力確保房產出租和維護。

房屋翻新

房地產炒房是指投資者以低價買入破舊房產，進行修繕和改造，然後迅速轉售以賺取利潤。該領域的投資者每次交易可能獲利（或虧損）數萬甚至數十萬美元，因此這是一項高風險、高回報的投資。

除非你擁有強大的交易技巧和建築知識，否則你最好把房產翻新交給專業人士（這與你在電視節目中看到的可能截然相反！）。

房地產投資信託基金（REITs）

房地產投資信託基金（REIT）是一種代表投資者購買房地產的投資基金。市面上有數千隻公開交易的REIT，您可以像交易其他股票或基金一樣在股票市場上進行交易。此外，您還可以透過線上房地產平台投資一些非公開的REIT。

房地產投資信託基金（REITs）是分散股票和債券投資組合、引入房地產投資或進行被動房地產投資的一種頗具吸引力的方式。與自行建造租賃物業組合相比，REITs 可以提供更大的分散風險。這降低了風險，但也可能限制潛在收益。此外，您無權決定 REITs 購買哪些物業。

房地產眾籌

像Fundrise和Ark7這樣的線上房地產平台允許投資者以數千美元的最低金額進行房地產投資。這些平台利用「群眾募資」模式進行房地產投資，將數十位投資者的少量資金匯集起來購買房產。

與投資房地產投資信託基金（REITs）不同，您可以選擇想要投資的交易。

投資房地產眾籌，您將獲得房產出售時的現金流份額和任何資本利得。您的資金將在投資期間被鎖定。由於平台會抽取一定比例的投資收益，您的回報將低於您自行購買房產。此外，投資房地產眾籌的風險也未必更低；如果房產需要大量維護或長期空置，可能會出現資金需求，需要投資者在短時間內追加資金。

新手如何投資房地產

如果您對房地產投資感興趣，但缺乏足夠的資金、信用或不想親自購買房產，那麼投資房地產投資信託基金（REITs）或眾籌是進入房地產投資領域且無需承擔巨大風險的絕佳途徑。這類投資非常適合資金有限的投資者。不過，本文後續內容將假設您對直接購買房產感興趣。

了解現金流

有些人投資房地產是為了獲得價值成長（升值），但聰明的投資者投資是為了獲得現金流。

現金流是指您每月從出租房產中獲得的收入，扣除所有費用後所得。現金流的優點在於它會隨著時間而成長，而不會影響您的初始投資本金。這類似於高股息股票，因此您無需擔心股票價值上漲就能獲得豐厚回報。

隨著時間的推移，您的現金流也會增加，因為租金會隨著通貨膨脹而上漲，而您的房貸還款將保持穩定。最終，您將還清貸款，屆時您的現金流將顯著增加。

我的出租房產能達到20%的現金回報率，這並非易事，但根據房產所在地和投資金額的不同，並非不可能。這個回報率還不包括出租房產的稅收優惠、初始投資的減少以及潛在的增值，而這些因素都會提高你的投資回報率（ROI）。這裡有一篇關於如何正確計算現金流的好文章。

了解房地產投資所需的現金流是第一步。您應該調查所在地區的房價，確定您的抵押貸款月付和房產稅，然後評估租賃市場和您的預期收入。

許多投資者都遵循“2%法則”，這項原則指出，每月收取的租金應該等於或高於房產購買價格的2%。例如，如果您以200,000萬美元的價格購買了一處房產，那麼您每月至少需要收取4,000美元的租金。顯然，要達到這條法則並非易事。

您打算如何籌募購屋資金？

人們常說“現金為王”，這句話在房地產市場尤其適用。如果你有幸用現金購房，就能避免抵押貸款繁瑣的官僚程序，更快完成交易，並由於無需支付利息而更快地產生正現金流。

如果您需要抵押貸款，請注意，大多數銀行要求投資者為擬出租的房產支付至少 20% 的首付。

對大多數人來說，這筆錢數額不小，尤其考慮到房產可能需要維修、交易手續費以及需要預留應急資金。想要輕鬆擁有一套出租房產，您可能需要支付購房款的30%甚至更多作為現金。

如果你購買自住房屋，你可以申請一些無需首付的貸款（例如美國農業部貸款和退伍軍人事務部貸款），或者你也可以選擇首付低至5%的購房方案。雖然你不能立即將自住房屋出租，但你可以在居住一段時間後（通常為一年）將其出租。我認識的許多人都是這樣在年輕時就開始投資房地產的：他們購買一套住宅或公寓，居住一兩年後出租，然後再購買第二套自住房屋。

另一個選擇是購買雙拼別墅或多單元住宅，自己住一套，出租其他單位。您也可以購買一棟一至四單位的多戶住宅，自己住一套，這樣既是住戶又是業主。住滿12個月後，您可以將整棟大樓出租，然後重複上述過程。

年輕的時候，買一間想改建成出租屋的房子很容易。但有了家庭之後，就很難說服配偶和孩子每年都搬家，去住一間可能不符合他們標準的房子了。

找到合適的出租房產

要找到收益可觀的租賃房產並非易事，我的經驗也不例外。許多投資者的收益比我高，但他們投入了大量的時間和精力去了解市場、研究房產，並深入研究租賃房產的具體情況。隨著年齡的增長，由於工作和家庭責任的增加，以及對新嗜好的追求，你的空閒時間會越來越少。學習房地產、市場以及如何從中獲利會隨著年齡的增長而變得更加困難（除非你退休）。因此，在二十多歲時制定一個切實可行的財務計畫至關重要，這將有助於你進行有效的投資。

我每年還會翻新並出售約10-15套房屋，這使我成為尋找優質房地產交易的專家。即使房價上漲、競爭激烈，我仍透過多重上市系統（MLS）購買大部分房產。

以下是一些獲得超值優惠的小貼士：

• 身為房地產經紀人，我能獲得非常划算的交易，而且行動非常迅速。我並不是說所有投資人都應該成為經紀人，但這絕對是優勢！
• 如果你不是經紀人，那就花足夠的時間去找一位一流的經紀人，他能快速為你工作，並為你找到合適的交易。
• 花點時間研究你所在市場的房價和租金，以確定什麼是划算的交易。
• 不要完全依賴房地產經紀人幫你找到合適的房產。很多經紀人並非投資者，可能並不了解你的需求。相反， 要有財務自律性 在您進行交易調查和評估的過程中。
• 加入你所在地區的房地產投資俱樂部，結識其他投資者，了解他們正在購買什麼房產以及如何進行投資。

了解風險

毫無疑問，擁有出租房產涉及巨大的風險和精力投入。我看到投資人犯的最大錯誤是，在現金流為負的情況下，仍然抱著升值的目的去買房子。

我的房產升值固然很好，但我更重視現金流。現金流能讓我賺錢，我可以用這些錢買更多房產、進行其他投資，或是享受生活。如果現金流為負，很可能就會出現問題。

負現金流的問題在於，大多數投資者低估了他們需要在出租房產上花費的資金。此外，房產的市場價值能否上漲也無法保證，更無法預知何時上漲。隨著時間的推移，房產可能會升值，但在此之前也可能貶值。你能每月支付租金多久呢？最終，人們會耗盡資金，被迫出售房產，有時甚至低於購買價格。因此，了解如何合理地為人生中最重要的投資融資至關重要。如果你擁有正現金流，你就不必出售房產，而且你也不會想賣，因為這能讓你獲得收益。

人們常常忽略的另一個問題是維護。你應該每月為維護專案預留預算。我估計每月租金的10%到20%都用於維護，具體比例取決於房屋的房齡和狀況。如果你不把維護費用納入預算，你的出租房產可能無法產生任何收入。為了幫助你更好地管理這些支出，你可以使用50/30/20預算法則，它提供了一個有效的支出規劃架構。

我的出租房產每月抵押貸款還款額在 400 美元到 600 美元之間，包括稅金和保險。每月租金在 1,100 美元到 1,500 美元之間。扣除潛在的維護成本和空置期損失後，我的淨現金流約為每月 500 美元。

管理出租房產也需要花費時間和精力。你需要尋找租客、起草租賃合約、準確記錄收支，並確保所有房客按時支付租金。你也可以聘請物業經理來幫你處理所有這些事務，費用大約是月租金的 8% 到 10%，但你也應該將這部分費用納入預算。

結論

出租房產可以是一項不錯的投資，讓您提前退休。但這並非一夜致富的捷徑，也並非易事。房地產投資需要時間、靈活性和雄心壯志才能成功。越早開始，就越容易，也越有利於您未來的財務狀況。所以，現在就開始製定您的財務計畫吧。