房地產投資信託 (REIT) 是一家代表股東擁有或資助創收房地產（例如住宅和商業建築）的公司。
REITs 允許個人透過房地產投資獲得收益，而無需承擔直接持有房產的負擔，例如物業管理和維護。 REITs 也是分散投資組合的絕佳工具。
繼續閱讀以了解如何投資房地產投資信託基金 (REIT) 並了解其運作方式。
什麼是房地產投資信託基金（REIT）？
房地產投資信託基金 (REIT) 是專門從事房地產投資的控股公司，擁有多元化的房地產投資組合，通常專注於特定領域。它們的運作方式與上市公司類似，其股票在證券交易所交易。
房地產投資信託基金利用投資者的資金購買可產生收入的房產，方式包括租金或利息支付。法律規定，這些信託基金必須將其年度總利潤的90%以現金股利的形式分配給股東。這使得它們對固定收益投資者來說是一項頗具吸引力的投資。
由於股息稅率較低，房地產投資信託基金的股東享有稅收優惠，這增加了此類投資的吸引力。
如何識別房地產投資公司（REITs）
一家公司要成為房地產投資信託 (REIT)，必須提交一份表格 1120-REIT表格 美國國稅局（IRS）有一種表格，可以免除公司稅，並避免股東收入被雙重徵稅。這種表格被稱為房地產投資信託基金（REIT）選擇表格。
根據美國證券交易委員會（SEC）和美國國稅局的規定，它還必須滿足以下要求：
- 除房地產投資信託基金 (REIT) 外，該公司必須在任何州註冊為聯邦稅務公司。
- 房地產投資信託基金在營運第二年後必須擁有至少 100 名股東。
- 在課稅年度的後半段，不得有 5 名或更少的個人擁有公司 50% 以上的股份。
- REIT 股票必須可轉換，且公司必須由董事會或董事會管理。
- REIT 至少 75% 的總收入必須來自房地產或房地產相關來源。這意味著它必須將其總資產的 75% 投資於房地產。
- REIT 不能擁有任何公司超過 10% 的投票權，除非它是另一家 REIT、REIT 的合格子公司 (QRS) 或 REIT 的應稅子公司 (TRS)。
- 被歸類為不合格來源的服務費或非房地產業務收入不應超過公司收入的5%。
- 法律規定，房地產投資信託基金每年須將其應稅收入的至少90%以股息形式支付給股東。如果保留收入，則需像其他公司一樣繳稅。
- 根據法律規定，房地產投資信託基金 (REIT) 必須每年向所有股東發送信函，要求其提供股份的實益所有權細節。如果 REIT 未能按時提交，將面臨罰款。
您可以使用 紐約證券交易所房地產投資信託基金目錄 或存取其他線上資料庫，搜尋並篩選結果，輕鬆識別 REIT 公司。有許多可靠的線上資源可用於識別 REIT 公司。
房地產投資信託基金（REIT）的類型
房地產投資信託基金（REIT）主要分為兩類： 股權房地產投資信託 和 抵押房地產投資信託一般來說，股權房地產投資信託基金直接投資於實體房地產並透過租金產生收入，而抵押房地產投資信託基金投資於抵押貸款和抵押貸款支持證券並透過這些貸款的利息產生收入。
1.房地產投資信託基金（REITs）
房地產投資信託基金 (REIT) 的大部分收入來自其所持有物業的出租。約 90% 的 REIT 都是房地產 REIT。這些 REIT 可以擁有住宅或商業房地產。
REIT 具有更高的財務穩定性，因為它們依賴租戶支付的租金所產生的每月現金流。
REITs 的四種主要類型：
- 零售房地產投資信託基金： 零售房地產投資信託基金 (REIT) 投資於獨立的零售場所和購物中心。其收入來自這些物業租戶所支付的租金。事實上，所有 REIT 中有 24% 是零售房地產投資信託基金。
- 辦公房地投資信託基金： 此類房地產投資信託基金 (REIT) 投資於商業辦公大樓，並透過長期租戶獲得收入。租戶簽訂的租賃協議期限為 3 至 10 年。辦公大樓 REIT 通常位於就業成長較快的城市中心。
- 住宅不動產投資信託基金： 住宅房地產投資信託基金 (REIT) 持有住宅物業。數據顯示，REIT 持有美國 2% 的住宅公寓。它們通常投資於至少有五個單元的公寓大樓和有兩到四個單元的多戶住宅物業。與辦公房地產投資信託基金 (REIT) 一樣，住宅房地產投資信託基金也專注於人口密度不斷增長和就業成長的城市中心。 2018 年，住宅房地產投資信託基金 (REIT) 的表現優於整體房地產投資信託基金 (REIT) 板塊，單年平均股息收益率為 3.97%。
- 醫療保健房地產投資信託基金： 全球共有33檔醫療保健房地產投資信託基金（REIT），市值超過127億美元，其中90%位於美國。醫療保健房地產投資信託基金投資於醫療保健相關物業，例如護理機構、醫院、養老院和醫療中心。醫療保健產業約占美國GDP支出的17%。其收入來自醫療保險報銷和入住費。醫療保健房地產投資信託基金的股息殖利率高於全球房地產指數中的公司。
2. 抵押房地產投資信託基金
抵押貸款房地產投資信託基金 (REIT) 收購現有的長期高利抵押貸款，並透過利息支付產生利潤。其利潤來自短期和長期抵押貸款利率之間的利差。
抵押房地產投資信託基金可以是： 住宅或商業投資這類基金被認為有風險，因為它們僅佔所有類型房地產投資信託基金的約10%。這是因為抵押貸款房地產投資信託基金的槓桿率較高，波動性較大。
在投資抵押房地產投資信託基金之前，強烈建議您增加該領域的投資知識，以了解這些基金的性質及其運作方式。
如何投資房地產投資基金
投資房地產投資信託基金 (REIT) 的最佳方式是投資現有基金。您可以直接購買 REIT 份額，也可以投資於持有 REIT 投資牌照的共同基金等計劃。對於希望透過房地產資產實現投資組合多元化，而無需擁有或管理實體房地產的投資者來說，這是一個理想的選擇。
您可以透過投資專注於房地產的共同基金或交易所交易基金 (ETF) 來投資房地產投資信託基金 (REIT)。 ETF 是受監管的投資公司，透過向投資者出售股票來籌集投資資金。這些公司將透過出售股票獲得的資金投資於特定的投資目標，為投資者提供進入房地產市場的便捷途徑。
以下是投資兩種類型的房地產投資信託基金（公開交易的房地產投資信託基金和私人持有的房地產投資信託基金）的快速指南：
1.房地產投資信託基金（REITs）
這類房地產投資信託基金 (REIT) 與股票和交易所交易基金 (ETF) 類似，可在納斯達克或紐約證券交易所等主要交易所買賣。美國有超過 225 隻 REIT 上市交易。
REITs 沒有最低或最高購買金額限制。線上經紀費用約為每筆交易 8 至 10 美元。
投資者可獲得相當於其利潤90%的季度或月度股息。投資者在REITs中的資產會根據宏觀經濟趨勢和公司業績持續升值。
許多人喜歡投資房地產投資信託基金 (REIT)，因為它們流動性高、成長穩定，而且不需要支付預付或年度服務費。
該法律要求房地產投資信託基金提交季度財務報告並遵守其他財務報告要求，以提高透明度和問責制。
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2.私人持有的房地產投資信託基金
這些公司符合美國國稅局 (IRS) 的要求，但已在美國證券交易委員會 (SEC) 註冊。私人房地產投資信託基金 (REIT) 由財務顧問或私人經紀人銷售。
與免收費用的公開交易房地產投資信託基金 (REIT) 不同，私人 REIT 會收取 10% 至 16% 的前期費用。私人 REIT 可以向年收入至少 20 萬美元或淨資產至少 100 萬美元的合格投資者出售證券。
私人房地產投資信託基金缺乏透明度，因為它們不遵守公開交易房地產投資信託基金的報告標準，也不遵守上市公司的規則。
此外，投資者在投資私人房地產投資信託基金後的前兩到三年內無法提取其投資。
期限過後，他們可以撤回投資。私人房地產投資信託基金的撤回被稱為贖回。儘管有三年期限，但私人房地產投資信託基金管理人可能會決定無限期地限制贖回。
如何衡量房地產投資信託基金 (REIT) 的股息和分配
房地產投資信託 (REIT) 的利潤可以用淨收入加上營運資金 (FFO) 來衡量。 FFO 的計算方法是將公司的淨收入加上折舊和攤銷，再減去房地產出售收益。 FFO 是 REIT 績效的一個重要指標，因為它反映了公司的實際營運現金流，而這對投資者來說比會計淨收入更重要。
FFO =（淨收入）+（折舊和攤提）-（房地產銷售利潤）。
折舊被納入計算，是因為REITs眾多房地產資產的年度折舊費用會對收益產生負面影響。由於房地產銷售利潤被剔除，REITs可以將其再投資，從而促進其房地產投資組合的成長。這可以更清楚地反映基金的財務表現及其派息能力。
您對房地產投資基金的投資理想比例是多少？
如果您想知道投資組合中多少比例應該分配給房地產投資信託基金 (REIT)，簡短的答案是，這取決於幾個因素。
最佳比例取決於您的投資目標、風險承受能力和投資期間。然而，大多數專家建議將投資組合的5-15%配置給REITs，並考慮上述因素並相應調整比例。例如，年齡是決定最佳比例的一個因素。雖然15%的配置比例在您30歲時可能比較合適，但這個比例應該會隨著時間的推移逐漸降低。到退休時，將REITs的配置比例降低一些才是合理的。
例如，年齡會影響您的 REIT 投資的最佳比例。雖然 30 歲時 15% 的配置可能比較合適，但隨著年齡的增長，這一比例應該會逐漸降低。退休後，通常建議大幅減少您的 REIT 投資，以保住本金。
投資房地產投資信託基金（REIT）的優勢
投資房地產投資信託基金（REIT）比投資個人房地產有幾個優點：
- 相對較高的回報根據。 納雷特美國約有145億投資者透過共同基金和退休儲蓄持有房地產投資信託基金 (REIT)。投資REIT可以分散您的投資組合，並有助於維護您的投資整體價值。
- 投資房地產投資信託基金 (REIT) 可提供可靠的被動收入來源。 與個人房地產投資不同，房地產投資信託基金投資者不必擔心購買、出售、租賃或維護房地產。
- REIT 由處理房地產各個方面的專業人士管理。 （包括法律工作）以高利潤的方式開展業務。每個季度末，投資者以股息的形式獲得部分利潤。
- 與單一房地產相比，大多數房地產投資信託基金的規模都很大。 就您擁有的財產而言，這使它們更加穩定，波動性更小。
- 透明度。 上市房地產投資信託基金（REITs）依法必須定期向股東報告。這種透明度使其活動受到市場監督，並使投資者隨時了解公司內部發生的一切。
- 房地產投資信託基金使個人能夠投資他們個人難以擁有的昂貴房地產。 REIT 股票也具有流動性；您可以輕鬆地買賣它們。
投資房地產投資信託基金（REIT）的缺點
雖然將 REIT 添加到您的投資組合中有很多優勢，但也有一些潛在的缺點需要考慮。
以下幾點是投資房地產投資基金最重要的缺點：
- 應稅利潤： 雖然房地產投資信託基金 (REIT) 具有一些稅收優勢，但重要的是要記住，股息（分配）通常要繳納所得稅。
- 費用： 如果您投資私募、非交易型房地產投資信託基金 (REIT)，可能會面臨高昂的初始費用、佣金和營運成本。建議您尋找費用較低的基金，以實現投資收益最大化。
- 揮發性： 房地產投資信託基金 (REIT) 無法免受市場波動的影響。當房地產市場下滑時，REIT 可能會受到負面影響。分散投資組合以降低風險至關重要。
- 利率敏感度： 根據您投資的房地產投資信託基金 (REIT) 類型，REIT 的價格可能對利率高度敏感。例如，抵押貸款類 REIT 對利率變動的敏感度高於住宅類 REIT。因此，您應該考慮利率變動對您投資的潛在影響。
常見問題
什麼決定了 REIT 股票的價值？
以下是一些可用於確定 REIT 股票價值的因素：
- 預期成長： 您可以查看預期獲利成長和預期每股總回報來評估它。這是衡量基金績效及其未來產生回報能力的重要指標。
- 物價與營運資金 (FFO) 比率： 您可以查看市盈率（FFO）來評估房地產投資信託基金的價值，該比率在評估房地產投資信託基金時比預期收益和收入更準確。它反映了基金的真實營運表現。
- 比較： 將股息殖利率與其他高收益投資（例如公用事業股票或債券）進行比較。這有助於您了解該基金相對於其他選擇的吸引力。
- 負債與 EBITDA 比率： 比較房地產投資信託基金 (REIT) 時，請查看息稅折舊攤提前利潤 (EBITDA) 比率。此比率顯示基金透過營業利潤償還債務的能力。
- 股利分配比例： 評估房地產投資信託基金（REIT）的可持續性，需要關注其發放的股息金額。股息率過高可能預示著未來難以維持派息水準。
- 信用評級： 信用評級根據房地產投資基金的業績歷史和前景來評估其財務實力。評級越高，估值越高，因為評級反映人們對該基金履行義務能力的信心越高。
影響房地產投資信託基金（REIT）成長的因素有哪些？
房地產投資信託基金 (REIT) 的利潤受多種因素影響。這些基金通常在經濟成長時期獲得更高的利潤，因為經濟成長時期對商業房地產的需求增加，導致租金上漲和資產價值上升。
當房地產資產價值上漲時，房地產投資信託基金 (REIT) 的價值也會上漲。這種收入成長可能來自多種來源，例如新物業的收購、租戶數量的增加以及租金的上漲。此外，利率下降等其他因素也可能促使對 REIT 的需求增加，從而推高其價值。
新手如何投資REITs？
任何人都可以作為個人投資者投資房地產投資信託基金 (REIT)。只需在經紀公司開設交易帳戶即可。之後，您可以存入資金，開始投資單一公開上市的 REIT，就像股票市場中的其他資產一樣。對於希望透過房地產投資實現投資組合多元化，但又無需擁有或管理實際房產的投資者來說，REIT 是一個極具吸引力的選擇。
要投資私募、非上市房地產投資信託基金 (REIT)，您需要滿足收入要求，並根據當地金融市場法規成為合格投資者。這類基金的最低投資金額通常較低，但風險可能高於公開上市的REIT。
REIT 股利是按月支付的嗎？
這取決於房地產投資信託基金 (REIT)。有些 REIT 按月派息，這是投資這類基金的一個主要優勢。有些則按季度或按年派息。所有 REIT 都必須至少每年派息一次。這些股息被稱為股息，代表基金利潤的一部分，分配給股東。
如果您對股息支付頻率感興趣，請在投資任何特定房地產投資信託基金 (REIT) 之前進行研究並查看其支付時間表。了解基金的股息歷史和金額，這將有助於您做出明智的投資決策。
您是否需要 K-1 或 1099 稅表來投資房地產投資信託 (REIT)？
如果您持有房地產投資信託 (REIT) 的股份，則無需提交 K-1 表。此表適用於以合夥企業形式納稅的有限責任公司 (LLC) 的投資者。 REIT 作為上市公司，無需提交此表。
REIT投資者會收到1099-DIV稅表，其中會申報股息，通常還會列出資本利得分配。這種表格更容易在報稅表上申報REIT收入。
您應該投資房地產投資信託基金 (REIT) 嗎？
投資房地產投資信託 (REIT) 是分散任何投資策略的好方法，也是無需自己擁有任何實體財產即可投資房地產的絕佳方式。
雖然有些人可能喜歡成為房地產所有者，但房地產投資信託基金 (REIT) 缺乏直接參與，使其成為一項有吸引力的投資。
